郁亮可能把万科棋局走活了!

2016-09-05 09:04 评论 0 条

元末群雄逐鹿,红巾军领袖郭子兴虽击退南下元军,但与其阵营内的孙德崖、赵均用等人内争不断。

起义之初,集权制还未建立,郭子兴在五位元帅中本排位最后,却心高气傲,有时甚至赌气不参加元帅会议。

当时,朱元璋还是他的亲兵,多次耐心劝解,说大事初起,大敌当前,军心不稳,真要内斗,起义肯定失败,不妨维持合作局面,等实力壮大再想办法。再者,多参加元帅会议,沟通、交流、接触的机会多了,矛盾也会慢慢化解。

郭子兴一听,是这个理儿,就高高兴兴穿戴整齐,出门参加会议去了。

现在万科面临的局面也是如此。华润默而不语、捉摸不透,一度来势汹汹的宝能不动声色静观其变,而恒大已迫不及待大举进军。

这个时候,有人说,我组个局,你们聊聊。你猜万科来不来?

前段时间,16家百强房企和专业投资机构入股同一家房地产服务机构的事件,刷爆各大新闻头条,其中,就有恒大、万科、融创等一众寡头大佬。

其中两个领衔股东,恒大和万科,无疑是局中最引人注目的一对。

2016年以来,恒大资本运作的速度在加快。据统计,截至8月16日,恒大持有的万科A、嘉凯城和廊坊发展已经给恒大在账面上带来超过116亿元的浮盈,而恒大地产全年卖房子才赚了105亿,因此业内调侃,恒大卖房一年不敌炒股三个月。

然而短期内恒大也不能减持变现,浮盈不过是账面上的数额,仅仅拿财务投资来理解恒大要入主万科,实在无法服众。恒大报表显示,2016年上半年,恒大净负债率提升至92%,总资产9999亿元中,有8178亿元负债和1160亿元永续债。

相比之下,万科2016年上半年净负债率仅14.18%,财务账面非常优质,一旦恒大入主万科,万科恐将沦为恒大的“降杠杆”平台。

据媒体爆料,早在买万科A股票之前,许家印就找过宝能、华润,要接过其手上的万科股票。作为央企,华润会有国资流失的顾虑和担忧,但宝能,坊间传言是对收购价不满意。倘若恒大能够对宝能在二三线城市碰壁的土地项目给出一个比较好的对价,在这个基础上双方谈股权转让,想来就容易多了吧。

现在,恒大持有的万科股份已升至6.82%。8月31日,万科A盘中再度暴力拉升,并冲上涨停,带动廊坊发展、嘉凯城等恒大概念股再次涨停,有分析推测可能是恒大再次扫货。早些时候,还有未经证实的传闻透露保监会要求恒大买下51%的万科。到了那时,万科再想主动约谈恒大,估计也晚了。现在双方都在“局”中,往后交涉的机会无疑可以更多。

万科方面在半年业绩会上曾透露,恒大在入股之前与万科高层有接触,但当恒大成为万科股东后,万科致函询问其持股意图,恒大并未回复。坊间传闻,王石对许家印此举有抗拒,而2008年恒大上市失败资金链断裂后,许家印求助万科遭王石拒绝,双方之间或已鸿沟难平。

不过,在上次会面时,代表出席的二位职业经理人,夏海钧和郁亮,之间似乎并非外界猜测的那般尴尬:二人几度耳语,交谈甚密,这是否正说明双方在利益上确实存在打破僵局的可能性?

如果万科对恒大入股不再那么“抗拒”,接下来恒大有没有可能借鸡生蛋,买下姚振华手上的万科股票同时接盘宝能地产,顺势成为万科第一大股东?

不过,恒大和华润不一样,坐稳第一大股东恐怕并非许家印的终极目标。2016年上半年,全国商品房销售额为48682亿元,恒大和万科的市场占有率已经非常接近,倘若两家合并,市场占有率将会接近10%。

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(数据来源:国家统计局、克而瑞研究)

若能手握万科的绝对控股权,恒大将会处于房地产行业绝对龙头的位置。“扳倒”对手,坐稳山头,或许才是许家印这些年最大的梦想。

这或许可以解释,郁亮为何罕见地缺席万科半年业绩会,却一定要来赴一场有恒大的局。

而且,正在召开的杭州G20峰会,王石、傅育宁、许家印都参加了。三人如若碰面,这可不是职业经理人和职业经理人之间的交流,万科棋局“破冰”的可能性会更大。

不容忽视的还有另一个角儿,孙宏斌。虽然他本人已郑重辟谣,融创及他个人都没有买万科股票,不过联想到孙6月28日才公开表示在全国范围内暂停申请拿地,一个月后又迅速扑向二线城市拿地王的凶猛状,谁能保证明天和反悔哪一个先来?

这一年,从绿城到佳兆业,再到雨润,孙宏斌的强势并购之路遭遇了各种挫折。现在看来,虽然连续失败挫了不少锐气,但他的胃口似乎有增无减。再遥想顺驰年代,孙就叫嚣着要超车万科,跟今天的恒大一样野心勃勃。

退一万步讲,孙宏斌真的无意争夺万科股权,按他之前的说法,如果万科管理层有魄力创业,他会投1个亿给他们。在这样“友好和睦”的氛围下,融创和万科是否有打开天窗合作的可能呢?

这一年多来,地王频出的市场,让万科这样高周转的公司陷于非常尴尬的境地:三四线城市土地多,又便宜,但房子不好卖,一二线城市房子好卖,但土地供应少,又贵;做旧改吧,费时又费力。如果能够拉融创入场,获取其在二线城市的合作开发机会,对万科而言,或许是再好不过的生意。

同理,深耕河南的建业集团,或许也在万科的算盘之中。对于中原地区,万科一直抱以极大的期望。早前曾想通过收购建业入豫,后不知为何久无下文,最终转向与另一家房企美景集团合作。

好“景”不长,万科与美景合作试水的美铭产业园项目停摆,于今年初移交给原东家美景集团。随后万科郑州公司寻到的另一个名为百荣的商业项目,据说一接手也遭到媒体和商户的质疑。

中原之役屡屡受挫,如万科能有机会与建业在一个平台上对话,是不是就有了再次牵手建业的机会?实际上,建业地产董事长胡葆森和王石的私交不错,8月25日在亚布力夏季论坛召开间隙,胡葆森还透露和王石做过交流,万宝之争“近期就会有结果”;另外,在连续两年未完成业绩目标的规模瓶颈下,建业正在尝试“走出”河南,说不定万科可以“帮”建业破这个题。

因势而谋,应势而动。如今,双方或许都有了比当年更充分的合作互利的理由。

在万科管理层兢兢业业的努力下,今年上半年万科虽备受股权之争困扰,仍交出一份亮丽的成绩单:上半年实现销售收入1900.8亿元,同比增长69.9%;销售面积达1409.0万平方米,同比增长55.8%;实现营业收入748亿元,增长48.8%;实现净利润53.5亿元,同比增长10.4%。

最特殊的半年,再创历史新高。

但万科行业霸主的地位正在受到恒大的威胁。8月31日,克而瑞发布2016年1-8月权益销售榜单,恒大以2237.5亿的权益销售额超过万科。在恒大通过媒体发布的稿件中,认为权益销售额能更客观地显示企业真正的实力。可见,恒大正在急于向市场展露信心。

收购深铁悬而未决,收购印力所能获取的,也只是商业项目,对于更擅长做住宅并急于转型城市配套服务商的的万科而言,或许需要寻找更好的标的。

虽说不少人想在万科股权之争中分得一杯羹,但目前看来,万科这块躺在案板上的鲜鱼,也在挣扎着想要再努努力逃出生天。

8月22日中期业绩会上,万科执行副总裁张旭在回应关于招商银行提供90亿元财务支持的提问时表示,万科需要通过金融机构转移重资产。

张旭称,商业(地产)是一个重资产项目,万科希望打造轻资产平台,需要平台而不需要这么多重资产,通过金融机构来转移这些重资产,“未来我们会引入更多和合作方,让平台更加轻。”

第二天,万科以约3亿元成为鹏金所第一大股东。又过了四天,万科入股旗下有着“房产+金融”平台的新房地产服务平台。

值得一提的是,同时入股的,还有3家专业投资机构,分别是云锋、纪源、磐石。云锋基金的其中一个创立者,就是阿里巴巴董事局主席马云,要是能搭上马云长袖善舞的资本运作平台,万科将有可能手握更多吸金利器。

马云和许家印有足球战略合作,恒大淘宝是亚洲足球第一股,据说连对足球的兴趣,都是许家印给马云培养起来的。有马云牵线,恒大与万科未来的“破局”料有更大的想象空间。

见地君妄言猜测一番,哪怕均无此事,王石、郁亮出来透透气,接触一下外面的人,也是对的。

毕竟,在资本暗涌的市场里,万科,或许比任何一家房企,更想要寻求合作,不管是土地,还是资本。

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